琼建房〔2022〕373号

海南省住房和城乡建设厅

中国人民银行海口中心支行

中国银行保险监督管理委员会海南监管局

关于印发《海南省商品房预售资金监管办法》的通知 

各市、县、自治县人民政府，省直各有关部门，各有关单位：

经省政府同意，现将《海南省商品房预售资金监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：海南省商品房预售资金三方监管协议参考文本

海南省住房和城乡建设厅     中国人民银行海口中心支行  

中国银行保险监督管理委员会海南监管局

                      2022年9月26日

（此件主动公开）

海南省商品房预售资金监管办法

第一章 总 则

第一条 为规范我省商品房预售资金(以下简称预售资金)的监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部  人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 凡在我省行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。

第三条 我省预售资金的监督管理遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

第四条 本办法所称预售资金，是指预售商品房的房地产开发企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房出售，由购房人缴交的定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等各种款项。

第五条 预售资金监管期限自项目核发《商品房预售许可证》开始，至项目完成房屋所有权首次登记后终止。

第六条 省住房和城乡建设厅负责指导全省预售资金的收存、使用工作。人民银行分支机构指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。商业银行按照监管协议做好监管账户监控和拨付工作，并定期与市、县、自治县住房和城乡建设部门（以下称市县住建部门）对账，对发现的违法违规行为及时向市县住建部门反馈。

市县住建部门履行辖区内预售资金监管职责。具体为：

（一）会同本辖区内的人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

（二）制定本市县监管实施细则和三方监管协议文本。

（三）合理确定监管额度和拨付节点。

    （四）与开发企业、商业银行共同签订预售资金三方监管协议（以下称监管协议），受理开发企业使用预售资金申请，出具审核意见。

（五）定期巡查预售项目，对开发企业管理使用预售资金的行为进行监督检查。

（六）受理预售资金收存、使用中违法违规行为的投诉，对预售资金监管相关矛盾纠纷进行调处化解。

（七）本办法规定的其他有关工作。

第二章 一般规定

第七条 市县住建部门会同属地人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并通过市县住建部门门户网站予以公示，开发企业应从公示的名单中选择商业银行作为监管银行。

第八条 开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，按一次预售许可开设一个监管账户的原则，与市县住建部门和监管银行签订监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等，监管协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及所在市县住建部门的门户网站进行公示。

监管账户一经设立，原则上不得随意变更；确需变更的，应由市县住建部门、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，重新签订新的监管协议，并在5个工作日内将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。账户变更期间，原监管账户范围内的商品房暂停销售。

第九条 商品房预售资金应全部直接存入监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。省住房和城乡建设厅建立健全房产管理信息系统，市县住建部门在办理房屋交易合同网签备案时，需确认商品房预售资金已按要求同步存入监管账户。

第十条 商品房预售资金实行全程监管，确保专款专用，对用于支付工程建设等费用的预售资金要实施重点监管，市县住建部门要根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定监管额度，并在监管协议中予以明确。

监管账户监管额度内的资金只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款等相关支出。监管额度内的资金应按照工程进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为项目完成房屋所有权首次登记。各市县住建部门可根据主体分部验收、装修分部验收、竣工验收、联合验收、房屋所有权首次登记等环节具体确定资金拨付节点以及相应的资金余额要求。

开发企业申请支取监管额度内的预售资金，须经所在市县住建部门核实同意。监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由开发企业自行提取使用。监管额度内的资金，在解除预售资金监管前，监管银行不得擅自划扣。商品房预售资金监管账户不得开通网上银行功能和自动扣款等转账业务。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第十一条 各市县住建部门应建立商品房预售资金分类监管机制。对合法依规经营，一定年限内未受到房地产市场监管部门行政处罚,且未发生监管账户被采取冻结、划拨、税收保全措施或强制执行措施、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况的开发企业,可申请以提交符合要求的银行保函等方式替代一定额度的预售资金监管。各市县住建部门可根据全省住房和城乡建设领域信用体系建设情况，强化信用评价结果共享应用，根据开发企业信用等级和保函情况，适当降低或上浮预售资金的监管额度。

第三章 预售资金收存和使用管理

第十二条 由购房人缴交的定金、首付款、住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款存入相应的监管账户后，开发企业凭相应的监管账户缴款回单，为购房人开具售房发票。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按开发企业提供的监管账户直接划入。

开发企业不得向购房人以集资、借款、会员费、工程抵押等形式变相预售商品房，逃避资金监管。

第十三条 开发企业应按照监管协议所确定的资金使用节点向市县住建部门提出使用预售资金申请，并提交相应材料：

（一）商品房预售资金使用申请书。

（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料及影像资料。

（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同。

（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知。

（五）其他应当提供的材料。

首次拨付款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的转款回单。如支付工程款的，则需提交监理单位对相应款项使用情况的证明材料。

第十四条 在销售中若发生退款的，开发企业可以向市县住建部门申请解除退款部分的监管，市县住建部门应在3个工作日内核实，书面通知监管银行。

第十五条 市县住建部门受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查或通过信息系统比对，审核工作不得超过3个工作日。

第十六条 监管银行收到市县住建部门同意拨付意见后，应在2个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或单位。商业银行违反监管协议，未经所在市县住建部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第十七条 开发企业办理完成项目房屋所有权首次登记后，可以凭相关证明文件向市县住建部门申请解除预售资金监管。市县住建部门应在5个工作日内核实，出具解除预售资金监管证明，并书面通知开发企业和监管银行。开发企业和监管银行接到通知后，按规定办理解除预售资金监管手续。

第十八条 有下列情形之一的，市县住建部门可书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：

（一）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的。

（二）预售项目发生质量事故或存在严重质量问题的。

（三）预售项目未按期交付使用或存在不能按时交付风险的。

（四）项目存在违法违规建设和销售的。

（五）项目存在严重债务和劳务纠纷的。

（六）市县住建部门认定应当暂停拨付的其他情形。

开发企业侵害购房人权益，依法应给予赔偿的，应优先用超出项目监管额度以外的预售资金支付。

第十九条 市县住建部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强数据共享，推进资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。

第四章 监督管理

第二十条 监管银行应按月将预售资金收支等情况报送市县住建部门。市县住建部门应主动在部门门户系统公示监管协议、工程形象进度和预售资金收支情况等相关信息，方便购房人查询。

第二十一条 省住房和城乡建设厅和人行海口中心支行、海南银保监局根据各自的监管职责做好日常指导和监督检查工作。市县住建部门要定期巡查预售项目，发现项目收支存在异常情况的，责令开发企业限期改正。人行海口中心支行及属地市县支行、海南银保监局及其派出机构发现监管银行违规的，应当依法严肃处理。监管银行发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市县住建部门，市县住建部门要及时作出处理。

第二十二条 涉及人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关要求执行。

第二十三条 开发企业有下列行为之一的，由市县住建部门责令其限期改正，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金：

（一）未按本办法规定收存、使用预售资金的。

（二）提供虚假证明材料申请使用预售资金的。

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的。

（四）其他违反预售资金监管规定的。

情节严重或拒不改正的,按照国家及我省诚信管理有关规定处理。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚。

第二十四条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由市县住建部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚。

第二十五条 监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、管理以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任。

第二十六条 违反本办法规定，相关部门及其工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。

第五章 附则

第二十七条 各市县可结合本办法制定具体操作细则。

第二十八条 本办法的具体应用由省住房和城乡建设厅会同人行海口中心支行、海南银保监局负责解释。

第二十九条 本办法自2022年10月1日起施行。2013年11月15日海南省住房和建设厅 中国人民银行海口中心支行 中国银行业监督管理委员会海南监管局印发的《海南省商品房预售资金监管暂行办法》（琼建房〔2013〕237号）同时废止。

附件

海南省商品房预售资金三方监管协议参考文本

甲方（住房和城乡建设主管部门）：

地址：

法定代表人或负责人：         电话：

经办人：                     电话：

乙方（房地产开发企业）：

地址：                  

法定代表人：                 电话：

经办人：                     电话：

丙方（监管银行）：

地址：                  

法定代表人：                 电话：

经办人：                     电话：

为加强新建商品房预售管理，规范商品房预售资金使用行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。根据《海南省商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）的规定，经三方协商一致，现就乙方开发的商品房预售款监管事宜达成以下协议：

第一条  预售商品房概况

第二条  预售资金监管账户

乙方在丙方开设商品房预售款专用账户，本次预售商品房的所有预售资金收入均存入本协议监管账户。三方确认本协议约定的预售资金监管账户是本次预售商品房的唯一资金监管账户。

监管账户户名：                                 

监  管 账 号：                                  

第三条  预售资金监管额度

确保商品房预售项目交付的预售资金监管额度:

￥：          （大写：                      ）

第四条  三方的权利与义务

1.甲方的权利与义务

（1）甲方按照《办法》有关规定，做好商品房预售资金的收存和使用的监管工作。

（2）甲方受理乙方申请使用商品房预售资金，应当自受理之日起3个工作日内作出用款意见。

（3）甲方对本协议监管账户资金的拨付有否决权，即对不符合规定的用款不予批准。

（4）甲方有权要求乙方定期报送预售款和使用款项数据，及时了解乙方预售资金进账和去向情况。

（5）甲方有权向乙、丙双方查询本协议监管账户资金进账和去向。

（6）对乙方未按《办法》规定收存、使用预售资金的，提供虚假证明材料申请使用预售资金的，以收取其他款项为名变相逃避监管的，项目收支存在异常情况且未按期改正，以及其他违反预售资金监管规定的，甲方有权依照有关规定进行处罚。

2.乙方的权利与义务

    （1）乙方须按本协议第二条约定将预售款逐笔逐户存入本协议监管账户，不得私自存入其他账户，否则承担相应的责任。

（2）乙方应协助购房人使用同名银行账户通过资金监管专用pos机或银行转账方式将购房款直接存入本协议监管账户，不得另设其他账户收存本项目预售资金，不得以现金的方式直接收存房价款。

（3）买受人以按揭贷款购买商品房的，乙方有义务协助买受人或贷款银行按照与合作按揭贷款业务银行签订的协议将其按揭贷款由贷款银行直接转入本协议约定的资金监管账户，并注明用途，不得另设其他账户收存。

（4）买受人分期或以其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入本协议资金监管账户。

（5）乙方须向甲方出具与其预售项目合作按揭贷款业务的银行名单，同时，出具与合作按揭贷款业务银行签订按揭贷款款项直接转入本协议资金监管账户的协议。若无法出具按揭贷款款项直接转入本协议资金监管账户的协议,需按期将按揭贷款转入本协议资金监管账户。

（6）乙方向甲方承诺所提供的资金监管和拨付的相关材料真实准确。因乙方提供材料不真实或材料不符合造成拨付资金错误或延误的，乙方自行承担相关法律和经济责任。

（7）在本协议有效期内，由于乙方机构合并、分立等原因导致乙方企业名称变更的，乙方须持相关材料及时向甲方提出变更监管账户名称申请。乙方应提前    天书面通知甲方、丙方，并及时向甲方申请办理变更相关信息。

（8）在本协议有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得自行改变监管账户的性质和用途。不得单方面向丙方提出申请挂失、撤销、转托管监管账户以及其他导致账户信息变化的行为。

（9）乙方具备办理房屋所有权首次登记条件后，乙方应及时通知甲方并提出解除预售资金监管，持甲方开具的相关证明到丙方办理解除预售资金监管手续。

（10）自签订本协议之日起，乙方应将本监管协议在售楼场所公示，并在《商品房买卖合同》附件中载明预售开户银行、监管账户和监管账号。

（11）乙方必须积极推进本协议监管项目的各项工作，包括加快施工进度完成项目竣工验收、交付使用、支付本项目各种款项和办理房屋不动产权证等工作。

（12）乙方申请办理预售资金监管账户变更等业务时，应征得原监管银行和市县住建部门同意，并将原签订的预售资金监管协议交回甲方归档，领取新的协议

（13）乙方在保证整个项目交付使用的资金条件下，可向丙方申请调用超过监管额度部分的资金。乙方须配合丙方做好预售资金监管账户资金收存、账户核对等工作，因乙方不配合丙方，造成的责任由乙方承担。

3.丙方的权利与义务

（1）丙方应严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等监管义务，积极配合乙方收取预售房款工作，并向甲、乙双方及购房人提供优质、高效的金融服务。

（2）丙方必须依据甲方出具的预售监管资金同意拨付证明，方可拨付本协议监管额度内预售监管资金相关款项。

（3）乙方违反《办法》有关规定的，丙方暂停拨付预售资金。

（4）丙方应积极配合甲方做好商品房预售资金监管账户核对、查询工作，定期向甲方提供上述预售资金监管账户的对账单。

（5）丙方在配合乙方办理预售资金监管账户变更业务时，需将原签订的预售资金监管协议交回甲方归档，并领取新的协议。

（6）丙方应依据甲方出具撤销监管的通知书办理解除预售资金监管等手续。

（7）丙方与乙方签订的其他协议与本协议条款相冲突时，以本协议条款为准。

第五条  违约责任 

1.乙方未按本协议约定收存、使用预售资金的，一经发现，甲方可责令乙方必须将挪用资金足额存入本协议监管账户，并承担相应的法律和经济责任。

2.丙方未按照甲方的审核同意的批准性文件办理相关业务，由此造成损失的，丙方必须承担相应的赔偿责任。

3.丙方未按照本协议约定擅自向乙方拨付监管资金等，丙方三年内不能参与新的商品房预售资金监管业务。

4.乙方若违反本协议相关约定，由甲方记录企业不良行为并向社会公示。

5.本协议生效期间，因监管账户的资金被司法机关冻结或划扣，丙方应于2个工作日内通知甲、乙双方，因未及时通知甲方造成损失的，丙方必须承担相应的赔偿责任

第六条  其他约定

1.因履行本协议发生争议，三方协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉。

2.本协议自三方签字、盖章之日起生效。本协议一式三份，三方各执一份。

3.本协议未尽事宜，经三方协商一致，可签定补充协议。补充协议同本协议具有同等法律效力。

甲方（公章）：

法定代表人：

委托代理人：

年   月   日

乙方（公章）： 　

法定代表人：

委托代理人：

年   月   日

丙方（公章）：　

法定代表人：

委托代理人：

年   月   日